Колонка эксперта Дарья Канева — основатель и генеральный директор DSS Consulting Services
Невысокая стоимость строительства по сравнению с классическим отелем, возможность получить господдержку и перспективы быстрой окупаемости сделали глэмпинги привлекательными для инвесторов.
Однако построить домики в живописном месте оказалось недостаточно для устойчивого заработка.
Почему ожидания собственников расходятся с реальной экономикой формата, для портала WT разбирает Дарья Канева, основатель и генеральный директор DSS Consulting Services.
Как исключительный результат стал общим ожиданием
По наблюдениям Дарьи Каневой, популяризация глэмпингов сопровождалась оптимистичными прогнозами окупаемости. Гранты на строительство некапитальных объектов дополнительно стимулировали интерес к сегменту, и на рынок вышло немало предпринимателей без опыта в гостиничном бизнесе.
Логика инвесторов понятна: глэмпинг требует меньших первоначальных вложений, чем полноценный гостиничный комплекс, а сроки реализации проекта существенно короче. Это создает ощущение доступного бизнеса, который можно быстро запустить и сравнительно скоро вернуть вложенные средства.
При удачном сочетании обстоятельств проект действительно способен окупиться за два-три года, отмечает эксперт. Среди необходимых условий — привлекательная локация, невысокая конкуренция, умеренная стоимость земли, небольшой объем инвестиций и качественная концепция. Однако такой результат нельзя закладывать в финансовую модель как гарантированный.
«Ожидания тех, кто строит глэмпинги, сильно завышены, и, как правило, они противоречат реальной картине на этом рынке», — считает Дарья Канева.
Высокая цена ночи не обеспечивает высокую доходность
Одна из основных проблем формата — выраженная сезонность.
По оценке Дарьи Каневой, среднегодовая загрузка глэмпингов нередко составляет 20–30%, а активный сезон ограничивается двумя-четырьмя месяцами. При этом возможность продавать размещение по высокому тарифу зависит от сочетания уникальной природной локации и качественного сервиса.
Редакционный расчет WT.
Рассмотрим условный круглогодичный глэмпинг на десять домиков. Предположим, средняя фактическая цена проданной ночи составляет 10 тысяч рублей. При среднегодовой загрузке 20% объект продаст 730 домико-ночей и получит 7,3 млн рублей выручки от проживания. При загрузке 30% — 1 095 домико-ночей и 10,95 млн рублей. При 40% — 1 460 домико-ночей и 14,6 млн рублей.
Это иллюстрация, а не статистика рынка: количество домиков и тариф выбраны условно, дополнительные услуги в расчет не включены. Однако пример показывает чувствительность результата к загрузке. Разница между 20 и 30% составляет 3,65 млн рублей годовой выручки при неизменном номерном фонде.
Из полученных денег собственнику предстоит оплатить работу персонала, коммунальные услуги, уборку, расходные материалы, продвижение, комиссии каналов продаж, обслуживание территории и ремонт. Кроме того, необходимо учитывать налоги, а при заемном финансировании — выплаты по кредитам. Поэтому выручка сама по себе еще не позволяет судить ни о прибыли, ни о сроке возврата вложений.
Почему полные выходные могут скрывать проблему
Редакционный разбор WT.
Оценивать спрос по праздничным датам и субботним заездам недостаточно. Если в условном объекте полностью продаются ночи пятницы и субботы, а остальные пять ночей остаются свободными, недельная загрузка составляет около 29%. Даже регулярный аншлаг в выходные при таком распределении спроса не обеспечивает высокой загрузки за год.
Для финансовой модели важно понимать, кто будет приезжать в будни и за пределами высокого сезона, по какой цене и с какой продолжительностью проживания. Причем скидка сама по себе не отвечает на вопрос, зачем гостю ехать именно сюда в ноябре или во вторник.
Отдельного внимания требует методика расчета загрузки.
Показатель за месяцы работы сезонного объекта нельзя напрямую сопоставлять со среднегодовой загрузкой круглогодичного комплекса. Для оценки окупаемости необходимо считать общее количество проданных ночей, годовую выручку и расходы за весь год, включая период простоя.
Стоимость домиков — только часть бюджета
Редакционный разбор WT.
Сравнивая глэмпинг с гостиницей, инвестору важно оценивать полную стоимость запуска. Цена приобретения и установки модулей не охватывает все расходы, необходимые для приема гостей.
В зависимости от участка в бюджет могут входить подготовка территории, организация подъезда и парковки, подключение электричества, водоснабжение и водоотведение, благоустройство, оснащение домиков, создание хозяйственных помещений. Отдельного расчета требуют организация питания, хранение белья и инвентаря, бытовые условия для сотрудников.
Далее возникает потребность в оборотных средствах.
Между открытием объекта и выходом на плановую загрузку необходимо оплачивать работу команды и текущие счета. Если весь доступный бюджет потрачен на строительство, даже временное отставание продаж от плана способно привести к нехватке денег на повседневную работу.
Поэтому короткий срок строительства не означает столь же короткого пути к устойчивой прибыли. Проверять проект нужно по полной сумме вложений и денежному потоку, который остается после необходимых расходов.
Господдержка не заменяет работающую экономику
Дарья Канева обращает внимание на еще одну ошибку: доступность финансирования воспринимается как свидетельство перспективности самого проекта. Однако получение средств на строительство не создает спрос и не гарантирует прибыль.
Дополнительная сложность возникает, когда первоначального бюджета не хватает и для завершения проекта привлекаются частные инвесторы. По мнению эксперта, такая модель требует от управляющей компании релевантного опыта работы с множеством собственников. Без него под угрозой оказываются и доходность инвесторов, и прибыль застройщика.
Редакционный разбор WT.
В подобных проектах необходимо заранее определить, из каких поступлений и после каких расходов формируются выплаты инвесторам, кто финансирует ремонт и замену оборудования, как покрывается нехватка денег в низкий сезон.
Обещания доходности должны опираться на расчет работы объекта, учитывающий сезонность, эксплуатационные расходы и обязательства перед всеми участниками.
Продажа объекта и уход с рынка — разные события
Объявление о продаже действующего глэмпинга само по себе не доказывает несостоятельность формата: бизнес может продолжить работу при новом владельце.
Для оценки ситуации важно понимать причины продажи и фактические показатели объекта.
Дарья Канева связывает закрытие и продажу проблемных проектов прежде всего с отсутствием гостиничного опыта, непониманием особенностей локации, нормативных требований и реальной экономики глэмпинга. Относительная доступность строительства позволяет быстро войти в бизнес, но требования к управлению от этого не становятся проще.
От редакции портала WT:
До начала строительства инвестору необходимо проверить, при какой загрузке объект покрывает расходы, сколько денег требуется на низкий сезон и как изменится срок окупаемости, если тариф или число проданных ночей окажутся ниже плана. Именно такой расчет позволяет оценить, выдержит ли проект отклонение от оптимистичного сценария — и хватит ли собственнику средств дождаться устойчивого спроса.
Интересные статьи:
► Какие СИЗ, одежда и обувь должны быть у сотрудников гостиниц и ресторанов
► Больше выручки от дополнительных услуг: что изменилось в платформе «Умный отель Сбер»
► «Отель на практике»: драка, хайп и репутация — как лидеру рынка пережить публичный конфликт и не потерять доверие
Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
—
Источник